2008/10/12 00:09 鉅亨網


【鉅亨網程宜華.外電報導】 過去美國信貸浮濫,市場資金流動充沛,人民習慣了預支消費的生活方式,雖備受外界批評浪費至極,但倡導自由市場主義的美國仍然無動於衷。而金融業也趁著市場資金充沛興起許多金融衍生商品來賺取暴,華爾街的貪婪風暴於焉形成,仰賴著食物鏈中最重要的一環:房地產市場。


2000年初美國科技股泡沫化之後,在政府的低利政策激勵下,美國房地產市場開始成為另一個投資人矚目的焦點,也間接促進銀行寬鬆貸款、投機資金的熱潮,於是貼著自由市場標籤的美國,開啟了房地產接下來好幾年的多頭,不少華人還因此組成炒樓團「錢」進美國。


政府鼓吹房地產投資,用的方法包括在2001年急速降息至 1.75%,用來買屋的30年期抵押貸款利率也因此隨之下降,而且一些房貸銀行也趁熱推出各種引誘消費者的優惠方案,甚至可以不用擔負頭期款,或是在某段 限定的時間內只付利息即可,因此帶給投資大眾「只漲不跌」等似是而非的觀念,房地產市場開始膨脹。


結果在2006年時,美國房市漸漸泡沫化,房市信心也出現15年來最低的窘境。到了2007年初,美國房市景 氣逆轉的問題開始受到各界熱烈討論,當時就有不少專家預估房市這一波低潮將會對美國造成相當的壓力。


但或許他們沒有預料到,事情會嚴重到今天這個地步。


曾經房市相當活躍的幾大州如Arizona(亞利桑那州) Florida(佛羅里達),以及華人聚集眾多的California (加州),房價都跌的最慘。全美國的20個大城市中,就 有19個城市房價下跌,有15個城市房價跌幅創下20年來最大,而且有 6個城市的跌幅超過 20%,又以拉斯維加 斯的跌幅最大,幾乎高達25.9%


此外,同樣也很嚴重的是次級房貸市場,也就是向信用較低或是低收入戶的人發放貸款,這個市場通常風險比較大,但同時也為潛在收益最高的地方。然而屋主繳不出房貸後,逾期還款比例和房屋遭到法拍的比例逐漸攀升,市場開始醞釀危機。


於是呢,幾年下來漸漸形成的泡沫,讓2007年全美房價就下跌了 5-17%,出現自經濟大蕭條 (Great Depression)以來空前的低迷。這條養育著華爾街貪婪 胃口的臍帶,頓時間也宣告斷裂。


專家指出,如要解決美國房市問題,除了房價要回升之外,最重要的是先要先清掉目前市場上過多的房屋供給。因為根據統計,在 2005-2007年這段時間以來, 未出售新屋和蓋好卻空著沒人要的比例暴增了46%,導致房價一直無法回復正常水準,所有新建案宣告停滯,更讓美國幾百萬名的屋主手中的房價,跌到後來比房貸的金額還要低。


國際貨幣基金組織 (IMF)說,今年底結束以前,美 國房價還會再跌個 10%。國際信評機構穆迪也抱持看空 態度,並不認為美國房市的底部會在2010年之前出現。

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