馬克林的世界

更新日期:2008/07/12 10:33 【中國時報　黃琮淵台北報導】

　通膨來勢洶洶，房貸戶飽受升息之苦。對此，銀行主管建議，如果民眾的房貸本金剩下不多，可將部分資金存在銀行帳戶，將房貸轉為「抵利型房貸」，以存款餘額折抵房貸本金；就算臨時有急用，還是可以動用該筆存款，不怕沒錢可用。

　所謂「抵利型房貸」，是讓房貸戶拿存款來折抵房貸本金，以減少利息支出、達到降低每月攤還金額或縮短還款年限的效果，而抵利型房貸與傳統房貸，最大的差別在於省息效果放大、攤還期限減少。

　存款抵本金 省息、縮短還款年限

　舉例來說， 陳 先生有500萬元的房貸，但同時30萬元的存款，抵利型房貸在計算利息時，就會將500萬元減去30萬元，以470萬元計算利息。且由於銀行採每日計息，所以若存款帳戶餘額較多，就能抵較多的貸款本金，需計息的本金相對減少。

　同樣的例子來看，倘若 陳 先生每月都存2.5萬元，貸款年限20年，如果是一般指數型房貸戶，20年合計利息要繳174萬餘元，實質貸款利率3.15%；在換成抵利型房貸之後，總利息只要97萬多元，實質貸款利率降至1.83%。

　省息效果在於，銀行活儲利率約0.4%，如果將錢存在活儲帳戶，100萬元一年只能拿4千元利息；而房貸利息約在3%上下，同樣的錢，一年利息錢就要付3萬元。換言之，是捨棄4千元利息，換得免繳3萬元給銀行，相當划算。

　不過，也不是存多少，就能夠抵多少，部分銀行有年收入及存款餘額的限制，想抵息還得荷包「麥可、麥可」。像是永豐銀行，就要求抵利型房貸客戶，銀行帳戶餘額至少在100萬元以上，才能與房貸金額相抵。

　門檻不低 多數上班族無緣申貸

　最早將抵利型房貸帶入台灣的匯豐銀，雖然沒有存款門檻限制，但貸款戶年收入必須在100萬元以上，算是相當嚴格，多數上班族恐怕無緣申貸。

　至於台新銀行則要求，房貸戶存款金額，須超過貸款金額的一半以上。舉例來說，貸款500萬元的房貸戶，如果沒有250萬元的存款，只能選擇減額申貸；換言之，若存款只有150萬元的話，最多也只能貸到300萬元。

　如果無法貸足要購屋的抵利型房貸，該怎麼辦？銀行建議，可搭配政策優惠房貸，或是青年購屋等貸款補足。目前政府優惠房貸利率為3.6%，每季隨郵局定存利率做調整，台北市最高可貸250萬元、其他地區最多可貸200萬元。

　必須留意的是，除非是寫明固定利率「一率到底」的房貸，否則如一般指數型房貸戶，或是抵利型房貸戶，利率都將隨央行升降息而逐季調整。換言之，若央行持續升息，房貸負擔仍會隨之加重。

　看準需求 4外銀推出相關商品

　看準這波需求，包括渣打銀在內的四家外銀，自去年來紛紛推出抵利型房貸商品。近期推出新產品速度加快的渣打銀，昨日也推出「渣打MortgageOne靈活房貸」，除保留抵利型房貸的特色，還祭出端出「行外服務、限時撥款」的貼心服務。

　一般而言，辦理房貸需準備相關資料，如上班族可能得請假半天，配合銀行營業時間，到分行辦理相關程序，等候核貸時間約一至二周；不過渣打強調，可由客戶指定地點，派專人外出服務，完全不受銀行據點的限制，至於撥款時間也縮短至7天之內，貸款戶不必苦等。

更新日期:2008/07/12 10:33 【中國時報　黃琮淵台北報導】

　利率直直升，能存款兼折房貸利息的抵利型房貸，再度成為銀行新寵。不過銀行主管提醒，抵利型房貸的利率較高，如果貸款本金很高，但貸款戶本人無存款，或是無存款習慣，抵利的效果等於零；換言之，抵不到利，卻還得付高額利息，反倒比一般銀行的指數型房貸更不划算。

　一般而言，抵利型房貸的利率，通常較指數型房貸高出1個百分點以上，所得不高者，扣除每月的定期支出，其實存在帳戶中的錢所剩無幾。既然沒有存款，當然抵不到利，對於每個月把錢花光光的「月光族」而言，申貸前得先評估是否划算。

　當然，如果辦妥抵利型房貸，首先要做的就是將存款集中在同一家。因為抵利型房貸是逐日計算利息，在未設定特殊門檻的情況下，「多存1塊錢，就能少付1塊錢利息」，所以務必將所有存款集中在同一家，才能發揮最大的省息功效。

　再者，若習慣使用銀行扣繳保費、水、電費者，也建議將這些費用，轉至信用卡代扣。銀行說，使用信用卡代扣，除了可賺紅利點數外，最重要的是可延遲付款時間，最多達45天；換言之，能將預定要被扣繳的錢，多放在銀行帳戶45天，這些錢就能多抵45天的貸款本金。

　此外，還有稅負問題要注意。銀行主管說，目前國稅局採超過2萬元的存款利息，就須先預扣10%所得稅，因此若存款利息先預扣所得稅後，利息不足以與房貸利息相抵，房貸戶就得自掏腰包補足扣掉的所得稅，才可與房貸利息相互抵銷。