2008-08-29 中國時報 【黃琮淵/新聞分析】


     馬政府上台百日,為挽救低迷經濟,打算從房市著手「救景氣」,並研擬增提政策房貸額度,或加碼補貼利率,但真的有效嗎?從過去的例子、目前的市場情況看,答案是:無效。因為,真正的問題在房價。


     政府的優惠房貸現在已是「滯銷」,滯銷的關鍵在於「房價太高」。以台北縣市為例,1000萬元起跳的房子比比皆是,就以銀行可貸成數約七成來算,自備款就要準備個300萬元。換言之,就算是月薪5萬元的中產階級,也得五年不吃不喝,才能籌足自備款。


     房價太高 現有房貸已呈滯銷


     再以購買台北市房屋為例,優惠房貸最多可貸250萬元,但250萬元的房子上哪找?到頭來還是得搭配其他銀行房貸,才有能力買房子。


     對官員而言,想要維持房市榮景,並藉以支撐(或帶動)景氣,所以想出擴大貸款規模的點子。不過別忘了,原有的3000億元,過去三年僅用掉1900億元,到現在還沒用完,所以額度多少根本不是問題,就算增加到1兆好了,仍舊乏人問津。


     當然,也許有人會認為改善「利率」即可,但也過於一廂情願。事實上,目前提供民眾房貸管道,除了一般銀行房貸外,還有保單借款等,這些利率約在3%之下,都比政策房貸利率低,但也都面臨貸不出去的情況。


     風險大 降利率也是一廂情願


     其實,對銀行、壽險業者而言,基於雙卡風暴的「陰影」仍在,對房貸徵信趨嚴,對他們而言,寧可少賺點錢,但絕不可搞到購屋者繳不出錢,貸出去的錢成為呆帳,導致房子得被銀拍。這原因只有一個,因為他們也認為房市在走下坡,在眼前的是岌岌可危的房市,所以不敢貿然搶市。


     這思維很簡單,若前方是一片大好的房市,搶生意都來不及,怎會將房貸成數由原本附裝潢的110%,一直往下降至六、七成;但就是房市未來風險大,加上有購買能力者愈來愈少,就算銀拍也未必賣得出去,所以不得不緊縮放款。


     讓它自然 政府不能硬撐房市


     更何況,如果是由政府補貼購屋者部分利息支出,只為支撐房市景氣,其不公不義更明顯。換個角度看,為何政府要支撐房地產景氣?景氣差、房市縮,就讓市場調整、價格下跌,跌到民眾與市場認可的價格,自然會有買氣。政府要支撐,一來終究支撐不了,二來,如果政府真的把房市拉上去,很可能只是先吹一個泡沫。因為,沒有一個健全發展的經濟基本面、與正常成長的民間財富,是無法支撐住一個健康正常的房市。


     這幾年,在民眾所得無明顯成長情況下,房價卻被拉抬到一般民眾難以支撐的價位,這才是房市前景最大的疑慮。所以,政府應該放手,別再有支撐房地產的想法與意圖。


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