中國時報2008.04.25【王莫昀/台北報導】
     總統大選後,政治不穩定因素減少,房價高漲、交易熱絡,不過,學者提出房巿過熱警告。政治大學地政系教授張金鶚等學者昨日發表「台北巿房價泡沫知多少?」調查報告,指出台北巿房地產泡沫價格已占房價三成八,建議民眾購屋應要居高思危。


     張金鶚指出,北市房產分別在民國七十六至八年間,與九十四年至今兩段期間,存在較大的泡沫化情況,上一波的泡沫在七十九年達到最高點,泡沫價格占房價比高達47%,破裂後,房價開始下跌,而這一波房價泡沫在今年第一季已達38%,民眾購屋應審慎為宜。


     建議民眾購屋應居高思危


     政治大學經濟系教授林祖嘉則強調,房價泡沫是存在的,但泡沫的規模與上一波相比,應不至於破裂,但上一波泡沫破裂導致台灣房市出現十五年停滯,不希望此情況再度發生,才會提出警訊。


     林祖嘉表示,北市房價漲很快,但中南部並沒有,反映台灣房市分割很嚴重,是M型社會的結果,高收入所得成長很快,但中低收入卻沒有,但即便如此,認為高房價商品價格上漲速度也很快,呼籲高房價的購屋族也需謹慎。


     籲放款保守 防止泡沫破裂


     「銀行放款保守,是最能防止泡沫破裂的方法!」張金鶚指出,上一波房巿泡沫破裂,波及層面較廣,影響時間也較長,主要因為當時銀行放款並未特別管制,如今房價泡沫持續擴大,銀行放款若能適度管控,可望為巿場的過熱踩煞車。


     張金鶚將結合房地產學界大老、中華民國住宅學會等單位開會,計畫發動連署,向政府、業界、金融單位以及購屋民眾提出建言,促使巿場能即時進行修正。


     房價「泡沫」的計算基準,可分為以租金與民眾所得兩種方式推估。張金鶚指出,房地產的「資產價格」可以分為「基要價值」及「資產泡沫」兩部分,而「資產泡沫」的計算方式可以租金與民眾所得兩方式推估。


     所得成長遠不及房價 不合理


     中華民國住宅學會理事長陳彥仲則表示,國內租屋比例不高,加上租屋者所得相對不高,巿場被低估,較不適宜拿來做比較,兩推估值中,以「民眾所得」的估算較貼近台灣巿場現況。


     根據這項調查資料顯示,目前今年第一季的台北市平均預售單價已達53萬元,觀察自2005年來房市景氣回溫至今,房價在三年不到的時間內快速增長50%,然就需求面而言,影響房價極為重要的台北市家戶恆常性所得同時期卻只有2%的小幅成長,發生了所得遠追不上房價的不合理現象。


     但「合理房價」是否能用目前房價直接減去「泡沫房價」,張金鶚持保守態度。他表示,何謂「合理」的房價較難定義,但扣掉泡沫比例後,為房價、房租的「基要價值」。


     玄奘大學財務金融系副教授花敬群表示,北市的泡沫有一定的程度,就像「啤酒沒有泡沫不好喝」,房市若沒有一點點泡沫也不好,但現在隨泡沫增加,風險也增加,希望外界重視學術界提出的善意提醒。


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