10號公報即將上路,雖然建商認為影響不大,但戴德梁行估價師事務所7日公布最新調查指出,房地產持續不景氣,讓土地價格打回原形,2009年地價將較去年跌兩成;其中以2008年買進的建商套牢最深。

戴德梁行估價師事務所長楊長達表示,2008年土地交易市場以上半年較活絡,交易筆數占全年度三分之二,買方以建設公司居多。下半年受金融風暴影響,土地承買者以個人或金融保險為主。台北市全年平均地價漲13.57%,容積地價漲51%,高於平均地價上漲率。

去年第四季大筆土地交易,僅靠亞洲信託總部、標售地上權的信義計畫區A10撐盤。而富邦人壽以36.77億元得標A10,只高出底價不到2%。由於第四季土地交易總值與筆數均遠低於前三季,顯見市場投資已趨保守,建商降低加碼意願,預期今年土地交易市場將成僵滯狀態。

楊長達說,不少建商坦然面對10號公報提列土地存貨損失,他根據客戶委託進行土地價值重估判斷,2009年的地價跌幅約有兩成。他說,2008年上半年住宅房價持續攀升,受到金融風暴影響已全面下挫;而近年漲勢最穩定的豪宅,成屋交易價、量皆大幅衰退,預售個案也暫緩推出,在兩岸三通效益尚未明朗、未來經濟情勢不明下,消費者信心薄弱,已衝擊到上游土地價格。

楊長達說,97年容積地價上漲,國有土地得標溢價率從71%提高至81%。這顯示開發商對未來房價有高度預期,但後來景氣急轉直下,國產局北辦處招標40宗土地,總底價13億元僅標脫六宗,標脫金額1.3億元,僅占總底價的一成,溢價率僅12.6%,相較於前三季度的溢價率明顯降低。

他表示,去年台北市區每坪容積地價約87.1萬元,若是土地成交行情是建商可容忍的利潤上限,因此容積地價大約等於合理房價,目前台北市郊合理房價約每坪35萬至40萬元、市區60萬至87萬元會有支撐。

楊長達表示,受10號公報影響,建商今年上半年台北市地價跌幅平均約兩成,台北市以外甚至會超過兩成。










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