鉅亨網記者張智堯‧台北2 009 / 03 / 25 星期三 19:35
永慶房屋商仲事業部今(25)日表示，根據今年第1季空置租金調查資料顯示，台北市核心商業區的辦公室空置率較去年第四季增加了1.74個百分點，來到8.47%，整體租金則下降了4.4%，為每坪1,877元，商辦空置面積明顯增加，而租金則有持續下調的趨勢。經濟衰退的烏雲籠罩北市主要辦公商圈，來得又快又猛，使得許多辦公室的房東在還沒來得及反應租金前，租客就已因成本考量採取縮編、搬遷或撤點等方式來因應。
本月公佈的2月份失業人口再創新高，達到62萬4千人，失業率直逼6%，台北市商業登記家數從去年最高5月的55,259家減少到今年2月的53,985家，公司家數10個月以來減少了1,274家。
面對這樣的大環境，永慶房屋商仲事業部黃增福協理說，再差的局勢也有它投資的機會與價值，只是買方要比過去做更多的功課，不能盲目的隨波起舞，選對地段與產品反而可以獲利更多。
對於商辦的市場狀況，黃增福說在景氣未有好轉的跡象前，恐怕還會持續好一陣子，但不代表全部的辦公商圈都沒有投資機會，而是考驗大家的眼光是否夠精準、有沒有逆境中前進的膽識。
從調查資料可看出，空置率增加最多的是敦南商圈，從去年的3.84%增加到今年的8.08%，上升了4.2%，租金則下跌了5.8%，平均每坪租金少了125元，這數字背後隱藏的含意就是它價格修正的幅度。
黃增福舉例，假設投報率平均抓個4%的話，每坪租金只要下修100元，售價大概就下調約3萬元，而以敦南商圈的辦公售價過去動輒5、60萬的價格來看，現在未嘗不是一個進場的好時機。
此外，美國這週已宣佈要投入新台幣2.53兆到3.38兆的「問題資產紓困計畫」將帶動台幣對美元匯率走升，加上先前的遺贈稅調降，屆時將有新一波的資金回流潮，再配合上目前的低利環境，應該趁局勢未反轉前積極入市。
同樣的模式也可以套用到復北商圈一帶，雖然這一季的空置率增加幅度不比敦南商圈，但租金跌幅與去年第四季比卻高達7.5%，平均單坪租金較上季少了132元，與目前當紅的三通概念商圈敦北民生區比起來，相形遜色不少。
但黃增福分析，敦北民生區因臨近松山機場，且早期就是外商集中的商圈，大樓的管理及設備品質極佳，在兩岸關係日漸緩和的氣氛下，優先受到青睞是很正常的現象，不過商圈內多半屬大型業主所有，釋出量稀少，恐怕在買賣價格上沒有太多空間，如果選擇臨近的南京復北商圈，或許未來的增值空間會大一點。
黃增福說，現在的南京復北商圈租金急速下修確實是令投資人怯步的致命傷，但正如前面提到的，租金修正多，價格也相對較有彈性，因此，現在買才是時候；加上此商圈離松山機場也不遠，且今年六月即將通車的捷運內湖線未來會大幅提升本區的交通便利性，價格修正時間可能不會太長，若等到三通效果明顯、通車效應產生後才要出手，最佳的機會點可能已不復見。
所以，黃增福建議，投資時點的掌握與商圈本身潛藏的未來價值是民眾現階段可以好好思考的方向，鼓勵大家寧可在沙漠中尋找綠洲，也不要在掏金人多的地方去爭有限的利益。
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