2009-04-05 工商時報 【馬婉珍/台北報導】


     房市看屋潮湧現,買氣回溫,趁此時機積極看屋、比價,用最適切的價格買下愛屋,是最重要的。而目前新成屋湧入市場,中古屋可選擇的物件也不少,專家傳授以下四大撇步,提供購屋人做為買新屋或舊屋的重要指標:


     一、新成屋房價較貴,應先評估財力:住展雜誌研發長倪子仁提醒,民眾在購屋前,應先評估自身財務實力,再決定要買新成屋或中古屋。由於新成屋是近幾年所建造、完工的,不論是整體設備、建材等,都採用當前最新的規格建造,房價當然較貴,適合收入穩定的雙薪家庭。


     倪子仁舉例,淡水的新成屋每坪單價約20萬元,但周邊的中古屋,每坪單價僅約10萬元左右;再以北市大安區為例,中古屋約40萬元,但由於精華區的土地取得困難,新成屋產品難尋,因此每坪單價至少都要80萬元才買得到。


     民眾最好先設定想購屋的區域,實地調查該區域中,新屋與舊屋的房價差距,再依自身的財務狀況,做出適當的決定。


     二、希望居家實際空間較大,中古屋較適合:信義房屋認為,不景氣時代購屋,更要精打細算、「坪坪計較」,新屋的公設比,動輒30%以上,若買下權狀30的房子,公設比32%,則室內實際的居住空間,僅20.4,對於四口之家來說,要規劃成三房兩廳的格局,居住空間恐怕有點擠。


     而中古屋的公設比較低,花同樣的錢購屋,可享較低的公設比,甚至有不少老舊公寓,更是零公設,實際居住空間就大得多。


     信義房屋企研室主任蘇啟榮說,權狀坪數的組成,包括了主建物、陽台、公共設施、花台、露台等,但民眾的實際居住面積,應是「主建物+陽台」才對,所以民眾購屋時應確實掌握「主建物+陽台」的登記坪數。


     此外,實用坪不僅影響居住的生活空間,更與平均單價大有關係,信義房屋以客戶王小姐為例,王小姐以總價1,600萬元,在北市精華地段買下27.68的花園大廈,換算每坪單價是57.8萬元,但由於主建物+陽台登記坪數僅17,公設比高達39%,以真正可使用面積來換算每坪單價,等於是增加到每坪94.1萬元。


     民眾選擇中古屋時,可多利用房仲網站的搜尋模式,了解該物件的實際使用坪數,例如信義房屋便創新開發「主建物+陽台登記坪數」的功能,讓網友更能精準地找到符合「實用坪數」的物件。


     不過,房仲業者提醒,相較於新成屋提供完善的公共設施、保全管理制度等,老公寓等中古屋,則無法享受這類服務,女性居家安全,就要特別注意。


     三、想買在規劃完整的重劃區內,應選擇屋齡愈年輕的新成屋較佳:倪子仁認為,例如北縣新莊副都心、三重重陽重劃區、北市南港重劃區、大直重劃區等,規劃都非常完整,若是長期居住在該地的區域客,或喜愛重劃區內井井有條的規劃者,就應選擇新成屋最佳。


     不過選擇新成屋時,為避免未來供給量持續擴大,倪子仁建議,購屋人應選擇屋齡愈年輕的新成屋較佳,較不易加速產品的折舊機會,未來轉手時才有保值空間。


     四、評估當地新成屋、中古屋的價差:雖然新成屋的價格陸續修正,且與中古屋的價差已回到三年前水準,拉近達每坪7.4萬元,但仍有些區域,新成屋與中古屋的價差仍過大,房地產業者認為,新成屋未來恐怕仍有一波修正空間,應暫緩考慮。


     以北市來看,台灣房屋認為,北市文山區、北投區、內湖區、中正區、士林區等五個區域,與周邊的中古屋價差最小,可在這些區域多比價。


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