摘錄自解讀金融業務完全手冊  林宜學著 金融研訓院印行


建築業係屬資本密集的產業,舉凡土地取得、開發構築、企劃銷售均需大量資金,又因興建房屋施工期間長,資金週轉率低,房屋之銷售又有地域性之限制,因此,對建築業建築個案貸款之風險異於一般企業貸款,其貸款方式及應行注意事項亦有不同。除此之外,因建築業與國內經濟之關聯頗為密切,經常被中央銀行或金管會列為信用管制的對象,因此,對建築業貸款尚需隨時注意並遵照政府所頒相關法令、規章之規定辦理。


1.貸款對象


建築業者或個人因購置建築基地或與提供土地之第三者合作,以興建房屋出售、出租、自用之融資需要,並能提出具體之興建計劃者。


2.貸款種類及貸款額度


依借款人之資金用途,可分為下列四種:


(1)購地貸款:以不超過土地基地取得成本或時價之七成孰低為原則。


(2)營建工程貸款:以不超過預估建築物造價成本之七成為原則。


(3)合建保證金貸款:依建築商應支付地主之保證金額核貸。


(4)週轉金貸款:以建築商為營運需要如設計、整地、廣告費、購料、員工薪資、繳稅等合計之金額核貸。


3.貸款期限


依借款人之貸款用途、貸款金額、工程期限及借款人之償債能力等狀況逐案核定授信期限,但最長以不超過三年為原則。


4.還款來源


建物完工後的出售款或將貸款轉為交屋後之分戶房屋貸款。


5.撥款方式


(1)購地貸款:以一次或分次撥貸為原則。


(2)營建工程貸款:依工程進度分批撥貸。經辦人員應參酌「建物工程款支付比例表」,填具「預定工程撥款進度表」連同審核表一併呈核。由於營建工程施工,基礎工程階段風險最大,如開挖土方、抽水、連續壁構築,極易發生損鄰、坍塌等事故,引發工案周遭居民抗爭而影響工程進行者時有所聞。為降低承作營建工程融資之風險,擬定之工程款項撥款進度中,基礎工程款動撥最佳時點為工程進度於底層底板完工後,該期工程款僅得先撥貸5%;餘各期所累計之工程款,應俟地下一層頂板完工,並依規辦理實地履勘及查驗文件後,原則上平均分配併入後續工程進度比例撥貸。


(3)合建保證金貸款及週轉金貸款:一次或分次撥貸。


6.其他貸款條件


(1)辦理建築貸款,為確保債權及還款來源,一般均要求借款人(建商)或地主(擔保品提供人)出具「承諾書」,承諾下列事項:


提供擔保之土地應保持目前之空地狀態,非經銀行同意不得為興建建物、處分或其他變更土地現狀之行為。


提供擔保之土地,如欲興建房屋時,其興建計劃應先徵得銀行同意,並以立承諾書人為起造人。興建期間,非經銀行同意,不得變更起造人。


提供擔保之土地,於其上興建中之建物在完工前,非經銀行同意,不得將提供擔保之土地,設定抵押權或移轉所有權予第三人。


供出售之建築物,其承購人之分戶貸款應儘可能在貸款銀行辦理承購戶房屋貸款,於撥款時並應優先清償原購地、建築貸款。


…公司為以上之承諾時,應經其董事會或股東會決議並檢送會議記錄為憑。


o營建承攬人原則上應出具「聲明書」,聲明拋棄民法513條因承攬工程而取得之法定抵押權;若為顧及承攬人之利益,未由營建承攬人聲明拋棄法定抵押權者,應於每次動撥工程款時,徵取承攬人所出具上期工程款收款相關證明文件。


(2)提供土地為擔保,土地上若有未辦妥保存登記之建築改良物或違章建物時,為確保債權之受償,應確實依下列要點辦理:


撥貸前,應實地勘察擔保物現況,其未辦理保存登記之建物,若編定有門牌號碼、繳納水電費等情事,除應確實拍照(門牌號碼及現況)存證外,另應加徵房屋稅及()水電費繳款收據,或原始之委建契約等文件影印存卷備查,俾利日後主張「推定」其所有權之歸屬,併同拍賣求償。前述文件之繳款人或委建人非屬借、保人時,應一併徵提為連帶保證人。


應比照空地貸款,每兩個月辦理一次現場履勘。


(3)提供土地為擔保,土地上若有建物改良物,應連同建物辦理共同設定,不得單獨設定。但若該建築改良物之屋齡已久,擔保物提供人應承諾日後倘有改建,應立即辦妥保存登記並提供辦理追加第一順位抵押權設定。


(4)建照之起造人應徵提為借款之連帶保證人,惟起造人為法人且非借款人時,如該法人無法連保,亦應要求該起造人,開立借款同額票據經借款人背書存行備償。


(5)凡所徵提之擔保品為純空地或擬開發而尚未申請建照之空地,且地目非屬「田」、「旱」者,除應依規設定抵押權為擔保外,另為防止土地所有權人未經同意即逕行由本人或第三人申領建造執照、增加銀行處分上之困難,應增加設定地上權。


(6)擔保之建築基地其聯外道()路如未能全數取得永久通行使用權者,將來如因故需處分該擔保品求償時,將遭致重大困難及損失。是故,充分瞭解其鄰近土地通行使用權之取得與否,與銀行之授信風險息息相關,銀行應憑藉地籍圖所標示建築基地座落四週所鄰之所有土地,依其聯外通行所需之地號逐一申領土地登記謄本暨土地使用分區證明書,以核對其是否確為道路用地(可供通行使用)


(7)受理營建工程(含建築融資、週轉金貸款,或與工程有關之履約、保固等保證)有關之授信案件,應要求借戶投保「營造綜合保險」,並應以銀行為受益人,以降低授信風險。


7.撥貸後之管理


(1)對購地及營建工程貸款或以空地為擔保(或副擔保)之其他授信案件,不論是否已動工興建,均應自初貸日起至少每二個月作一次現場履勘,履勘時應拍照。履勘查訪內容包括空地是否被占用或加蓋地上物、整地情形、是否已取得建照、起造人及承攬人有無變更、實際工程進度,並查證銷售率等。


(2)為使營建工程款之動用與工程施工進度相互勾稽,營建工程貸款每次動撥前,應辦理現場查訪。


(3)建築個案動工興建後,如借戶未依工程完工進度申請動支營建工程款,或已逾合理期間未繼續申請動支,應即行瞭解其原因並採取必要措施。


(4)實際工程進度落後達一個月以上時,應就其原因及可能增加建築成本等作成書面報告陳核。


(5)依據建築法規,建造執照或雜項執照自發照日起,應於六個月內開工。起造人因故不能於期限內開工時,應敘明原因向發照單位申請展期,但展期不得超過三個月,逾期作廢;承造人(承攬人或營造商)因故未能如期完工時,得申請展期,但以二次為限,每次不得超過六個月,逾期執照作廢。因此,銀行應特別注意其建築執照是否合乎規定。

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